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Présentation

Objet du dossier
L’article L.300-2 du code de l’urbanisme codifiant les dispositions de la loi n° 85/729 du 18 juillet 1985 relative à la définition et à la mise en oeuvre de principes d’aménagement, fait obligation à la Communauté urbaine de Bordeaux, compétente en matière d’urbanisme et d’opérations d’aménagement, de délibérer sur les objectifs poursuivis et les modalités d’une concertation associant, pendant toute la durée de l’élaboration du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées. La ville d’Eysines est associée à l’organisation de cette concertation.

La concertation a été lancée par délibération du conseil municipal de la ville N° 18 du 24 juin 2009 et du Conseil communautaire de la Cub N° 2009/0437 du 10 juillet 2009.

Périmètre d’étude
Le territoire considéré est délimité par le périmètre du projet tel que défini dans l’étude préopérationnelle sur la base du plan de référence (version mars 2009). En effet, suite à l’analyse du Bureau d’études en urbanisme, le projet a nécessité la modification du périmètre de prise en considération tel que défini par le plan ci-annexé et validé par la délibération communautaire du 10 juillet 2009.

Le territoire concerné est délimité par :
 Au nord l’avenue du Médoc
 A l’ouest l’avenue de l’Europe, la piste cyclable Bordeaux-Lacanau, la limite communale avec le Haillan
 Au sud le chemin de Bos et l’avenue du Haillan
 A l’est la rue Bertrand Triat, la rue Martin Porc et la rue du Vignan

Un secteur grevé de fortes contraintes
 Un secteur viticole victime de la crise du XIXème siècle
 Un parcellaire hérité de l’histoire et de l’usage des lieux conduisant à un morcellement du foncier
 Des contraintes hydrogéologiques majeures
 Un sous sol constitué d’un plateau calcaire réduisant les potentialités d’aménagement
 Une réglementation ayant gelé ce territoire depuis 1971
 Un espace en déshérence, abandonné progressivement par les propriétaires fonciers et colonisé en conséquence par des usages intempestifs
 Une trame viaire héritée d’anciens chemins d’exploitation aujourd’hui pratiquement inexistante
 Une absence de desserte par les réseaux publics
 Des possibilités d’urbanisation encadrées par les impératifs de préservation de la ressource en eau notamment.

Rappel historique
L’isolement du plateau calcaire, la maigreur du substrat, l’absence de dessertes viables, la crise viticole du XIXème siècle ont favorisé précocement la déprise des terres agricoles. Les phénomènes de mitage et de colonisation par des usages intempestifs s’avèrent directement liés à la pré-existence d’une structure foncière fragile, émiettée, difficile à transformer. Cet état de fait a été artificiellement fixé et pérennisé par l’arrêté préfectoral du 22 juillet 1971 rendant la totalité du périmètre inconstructible.

Avant cette date le foncier a évolué au rythme du découpage du finage viticole naturellement laniéré. Cela a conduit à la constitution d’une majorité de parcelles étroites et longues, à la structure foncière extrêmement rigide (nombreux propriétaires privés), qui en l’état ne peuvent accueillir des opérations immobilières et en aucun cas la mise en oeuvre de l’urbanisation cohérente d’un futur quartier.

Le système viaire existant est calqué en partie sur les chemins qui irriguaient l’ancien espace agricole. Toutefois, de nombreuses dessertes internes, inter-exploitations, ont aujourd’hui disparu. Ce phénomène de privatisation des accès a largement contribué à l’enclavement général du plateau de Carès.

Au-delà de cette absence de voies de communication, l’histoire du site explique qu’il soit resté à l’écart des efforts d’aménagement et de desserte en matière de réseaux d’assainissement et notamment en ce qui concerne les eaux pluviales. En effet, la communauté urbaine de Bordeaux, qui s’est vue confier cette compétence lors de sa création, intervenant en même temps que l’interdiction préfectorale de construire sur le plateau de Cares, a concentré ses actions dans les parties urbanisées de son territoire largement sous équipées.

En juillet 2000, une nouvelle étude hydrogéologique a conduit à la prise, le 25 janvier 2006 par le préfet de Gironde, d’un nouvel arrêté de protection des champs captant des sources de Cantinolles. Ce nouvel arrêté apporte une modification majeure à la réglementation puisqu’il autorise sous certaines conditions l’implantation de constructions dans le périmètre de protection rapproché des sources.

Les prescriptions de l’arrêté préfectoral
Si l’arrêté préfectoral de 2006 a abrogé celui de 1971 supprimant l’interdiction absolue de construire dans le périmètre rapproché de protection des sources, il n’a pas pour autant totalement libéralisé le droit à construire.

En effet, un ensemble de contraintes particulières vient se superposer au droit commun en matière d’urbanisme et limite considérablement les possibilités d’implantation des constructions :

7.2.1 A l’intérieur de ce périmètre, sont interdits tous nouveaux ouvrages, installations, travaux, activités, dépôts, aménagement ou occupation des sols de nature à nuire directement ou indirectement à la qualité des eaux et en particulier :
[…] Le rejet par infiltration, écoulement direct, puisard ou épandage sur ou dans le sol, des eaux usées, des eaux pluviales […]
[…] La création de mares, étangs, plans d’eau de toute nature […]
[…] La création de piscines enterrées, la réalisation de caves ou sous-sols enterrés […]
[…] L’ouverture de toutes excavations […]

7.2.2 A l’intérieur de ce périmètre, sont règlementés les nouveaux ouvrages, installations, travaux, activités, dépôts, aménagement ou occupation des sols suivants :
[…] Les constructions superficielles, dont le plan d’urbanisation est établi en intégrant le critère d’alimentation superficielle de la nappe, sont autorisées sous réserve que leurs fondations n’occasionnent pas d’excavation ou de perforation du toit calcaire non altéré. A cet effet, les fondations ne doivent pas dépasser 60 cm.

Les enjeux
Le site de Carès est un site majeur qui, de part sa situation stratégique et son importance à l’échelle de la commune, devra à terme marquer l’évolution urbaine de la ville Eysines par un projet ambitieux et de grande qualité et contribuer au développement des territoires du Nord de l’agglomération.

L’opération d’aménagement envisagée par la communauté urbaine de Bordeaux et la ville d’Eysines devra se fonder notamment sur les grands objectifs déjà connus et intégrés dans le PLU communautaire, à savoir :
 Organiser le développement futur des emprises encore disponibles par une opération d’ensemble destinée à un habitat de densité modéré, conforme à l’arrêté préfectoral de protection de captage, par de grandes coulées vertes Est- Ouest encadrant un maillage de circulation douce,
 Créer une boucle de desserte pour désenclaver le plateau de Carès,
 Créer un réseau d’espaces publics qui suit les nouvelles voies du secteur auxquelles s’ajoutent les promenades constituées par les zones non aedificandi,
 Améliorer la qualité et le niveau de service des principaux équipements et services en complément de ceux offerts dans le centre-ville, particulièrement dans le domaine éducatif, culturel et d’animation sociale, ainsi que la qualité des espaces publics majeurs qui les accompagnent,
 Développer une offre diversifiée de logement.

Les objectifs d’aménagement
La nécessité de protéger un site écologiquement sensible se conjugue avec les opportunités offertes par l’arrivée potentielle à terme du TCSP pour composer un environnement urbain innovant, centré sur la qualité du cadre de vie et rompant avec les effets d’éloignement résidentiel, de mitage et d’enclavement. Dans cette optique, l’objectif sera de mettre en place une démarche d’aménagement spécifique pour un secteur de développement urbain à la fois stratégique et fragile mais en manque d’image forte.

La conception d’un pré-projet
Dès 2006, la Cub a engagé des études préalables qui ont conduit à privilégier un parti de développement urbain particulièrement respectueux du site. Les futurs aménagements doivent répondre aux objectifs du développement durable :
 Une organisation urbaine fondée sur une présence valorisante de la nature et sur les déplacements doux : piétons, cyclistes, transport en commun en site propre.
 Un aménagement conçu à partir d’une structure paysagère forte qui crée un paysage dans le paysage, qui accompagne les « parcours doux » et se structure sur les usages collectifs.
 Le choix d’une architecture qui s’établie avec légèreté sur un terrain fragile qui doit être remanié le moins possible : interdiction de creuser le sol à plus de 60 centimètres de profondeur, obligation de se raccorder à des réseaux publics d’assainissement y compris pour les eaux de pluie.

Actuellement, une étude pré-opérationnelle est en cours. Le projet urbain proposé intègre ces différents objectifs tout en respectant les principes directeurs de l’éco-quartier : 1. un urbanisme de mixité sociale et fonctionnelle 2. un urbanisme de proximité 3. un quartier de nature 4. une typologie architecturale adaptée à son contexte et à son environnement

L’ensemble du projet sur le secteur de Carès se fonde sur le concept d’ « éco-quartier » en donnant une place prépondérante à la question sociale pour que l’individu soit au centre de la réflexion.

A noter que si le passage à terme d’un éventuel TCSP se confirme, la traversée se ferait en coeur d’îlot afin d’irriguer et d’animer les zones d’habitation.

Les modalités de la concertation
Cette concertation s’effectuera en étroite association avec la Ville d’Eysines.
Un registre et un dossier, en deux exemplaires, seront respectivement déposés :
 l’un à la mairie d’Eysines,
 l’autre à la Direction du Développement Opérationnel et de l’Aménagement à la Communauté Urbaine de Bordeaux : 4° étage de l’immeuble Porte de Bordeaux auprès du service DPE
Ils pourront y être consultés par le public aux jours et aux heures d’ouverture des bureaux, en vue de recevoir les observations et suggestions éventuelles.
De plus, des réunions publiques seront organisées au fur et à mesure de l’avancement du projet. Enfin, les éléments du dossier de concertation seront disponibles sur le site Internet de la Communauté urbaine de Bordeaux dédié aux démarches de concertation sur les grands projets de l’agglomération (www.concertations.lacub.fr).

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